التسجيل العقاري 

كتب /محمود سالم

إجراءات التسجيل العقاري من الألف إلى الياء

ـ يوجد نوعان من التسجيل: ـ

الأول : تسجيل رضائي؛ حيث يذهب الطرفان للتسجيل المباشر في الشهر العقاري أو يذهب المشتري عن نفسه وبتوكيل من البائع بالتسجيل.

الثاني : نوع آخر من التسجيل يتم عن طريق المحكمة، اسمه صحة ونفاذ – وبعد ذلك يتم تسجيل الحكم في الشهر العقاري، وهنا يجب مراعاة استكمال كافة الإجراءات والأوراق المطلوبة للحصول على حكم الصحة والنفاذ في أول جلسة، لأنه إذا تم التأجيل إلى جلسة ثانية سيتم دفع ۵.۷ % للمحكمة من قيمة الشقة المدونة في العقد.

عند اختيار أي من الطرق السابقة، لابد أولا من أن يقوم طالب الخدمة بعمل كشف تحديد مساحي للشقة ويتم مراجعته بالشهر العقاري، وأيضا يقوم بعمل إشهار لعريضة الدعوى بالشهر العقاري.

رسوم نقابة المحامين 5 في الألف من سعر الشقة.

الإجراءات العملية لطب الشهر

تقديم الطلب

يمر أي طلب شهر بمراحل ثلاث هي؛ مرحلة المقبول (إخطار قبول الشهر)، ومرحلة المشروع (تحرير العقد على الورق الأزرق )، وتتم المرحلتان بمأمورية موقع العقار، وأخيرًا مرحلة الشهر، وتكون بالمكتب الرئيسى.

أولا : مرحلة المقبول

۱ـ يقدم طلب من أصل مرفق معه ثلاث صور موقع من صاحب الشأن أو وكيله، سواء كان بائع أو مشتري، ويتم التوقيع، وإثبات الصفة ورقم التوكيل أمام رئيس المأمورية حين تقديم الطلب، ( والآن مع التعديل الجديد تتم هذه الخطوة على مرحلتين، أولها مراجعة الطلب من رئيس المأمورية والتأشير بسداد الرسم، ثانيها تقدير الرسم عند الموظف المسئول بالقسم المالى، ثالثها الذهاب لخزينة المأمورية وسداد الرسم – بعدها يتم التوقيع عليه أما رئيس المأمورية مرفقًا به صوره ).

ويلازم التوقيع على الطلب أخذ تعهد على مقدم الطلب باستيفاء النقص خلال عشرة أيام من تاريخ تقديم الطلب (ويتم إرسال خطاب مسجل بمضمون ذلك إذا كان الطلب ورد بطريق البريد، إضافة إلى الحضور للمأمورية لسداد الرسم والتوقيع على الطلب ”.

ولن يقيد الطلب بدفتر أسبقية إلا بعد سداد رسمه، وعند سداد الرسم بحوالة بريدية للطلب المرسل بريديا، يتم قيده بالسجل يوم وروده، ويتم التوقيع عليه في وقت لاحق بناء على سبب إيقاف) يجوز تقديم مستندات الطلب في هذه المرحلة (سند الملكية وشهادة التمويل أو المكلفة)، ولكن ينصح بتأجيلها لحين الاطلاع على كشف التحديد ومعرفة المطلوب منها.

۲ ـ يسلم الطلب للموظف المسئول عن سجل قيد الطلبات، وبهذه المرحلة ينتهى اليوم الأول من أيام مأمورية الشهر العقاري ومن نتائجه:

استلام إيصال الرسوم به رقم طلب شهر، وهذا الرقم يكون على شكل ۰۰۰۰ لسنة ۰۰۰۰ مأمورية …… والذى سيتابع به الطلب، فجميع المراحل التالية وحتى بعد أخذ رقم المشروع يبقى هو الأهم إلى حين الحصول على رقم أسبقية الشهر في مرحلة متأخرة.

وتتم هذه المتابعة من خلال سجل الطلبات الذى نوهنا عنه والذى هو حلقة الوصل بين العضو الفني بالمأمورية والمساحة، وصاحب الطلب، عن طريق ما يسمى بالإيقاف للطلب، حيث يتم التوزيع دائما مرورًا بهذا السجل، وينصح بالحفاظ على إيصال الرسوم حيث أنه سيعلى رقمه على مشروع العقد عند الانتهاء من مرحلة المقبول وكتابة مشروع العقد.

3 ـ الحضور للمكتب الهندسي للإرشاد والمعاينة على الطبيعة لاستخراج كشف التحديد للطلب، والطبيعي أن ترسل المأمورية في اليوم التالي مباشرة صورة من الطلب للمساحة وبها يصل علم المساحة بالطلب في انتظار حضور صاحب الشأن لتحديد ميعاد المعاينة، وينصح بالذهاب من اليوم الأول وذلك بصورة إضافية من الطلب المقدم، وقبل مغادرة المأمورية لتحديد ميعاد مع رئيس مأمورية المساحة والمهندس المختص بالمنطقة كسبًا للوقت لها لعدم وجودها الآن.

لم نذكر رسوم أو حوالة للمساحة حيث أنها تسدد طبقًا للتعديل الجديد ضمن رسوم الطلب، وبالتالي لم نتطرق مع ملاحظة أنه إذا طلبت المأمورية تطبيق العقد تسدد رسومه بالمساحة استقلالًا.

٤ -يحال الطلب للمراجع الهندسي بالمأمورية لعمل بحث للطلبات على عقار التعامل وما تم بها، والمراجع الهندسي هو حلقة الوصل بين المساحة والمأمورية.

۵-يدخل الطلب للمأمورية (سجل الطلبات للتأشير بورود كشف التحديد وكل ما يتم على الطلب)، ويعرض من خلاله على العضو الفني ليصدر خطاب إيقاف المستندات واستكمال الناقص بالطلب، وهو يحرر من أصل وصورة بدون إبداء أسباب، ويعتمد من رئيس المأمورية، ويسلم لصاحب الشأن أو الصفة، واذا لم يستلمها ترسل بالبريد المسجل مصحوب بعلم الوصول، ولا يترتب على عدم ذكر الأسباب بطلان سبب الإيقاف (نقض رقم ۵۲لسنة ۳۲ ق جلسة ۱۹۹۳/۱۱/۲٦).

۵ -تقديم المستندات

وهى ( سند الملكية – شهادة المشتملات – إعلام الوراثة إذا كان البيع من وارث ) ويتم تقديم المستندات بموجب حافظة موضح بها بيان المستندات وعددها وتاريخها وتاريخ تقديمها، وذلك بالتأشير عليها من العضو الفني (المأمور) الذى يؤشر عليها بعبارة يرفق ويعرض ويتم تقديمها بعد التأشير عليها إلى موظف سجل الطلبات ليتم عرض الطلب مرة ثانية بعد استيفاء نواقصه.

٦ -يظل الطلب من ثلاثة إلى خمسة أيام، فإذا كان مستوفيًا حرر أخطار القبول بشرط ألا تكون هناك حالة من حالات تعارض الطلب مع غيره أو تصرف سابق ينقص من الحصة، وأن الملكية تسمح في حدود الأربعة وعشرون قيراطا.

يبحث العضو الفني الطلب من حيث توافر الأهلية والصفة والسلطة وأصل الملكية، وورود العقار باسم المتصرف في التكليف (التمويل) والوصف ورقم العوائد والترخيص للعقارات المبنية بعد ۱۹۹۲/٦/۲ ومواعيد الطلب وسقوطه والطلبات الواردة على عقار التعامل والمفاضلة بينها .

۷ -يراجع بعد ذلك من مراجع ثان أقدم بالمأمورية للتأكد من استيفاءه.

۸ -يسلم إخطار القبول لصاحب الشأن أو وكيله، ومعه كشف التحديد المساحي وباقي المستندات لتحرير مشروع المحرر على الورق الأزرق المدموغ .

وهنا تنتهي أول مراحل الشهر، وهى مرحلة الطلبات، والحصول على القبول.

مدة الطلب

وتحدد مدة الطلب بسنة ميلادية، تبدأ من تاريخ قيده بدفتر أسبقية الطلبات، ويسقط الطلب بمرورها دون تسجيل “شهر”، ويجوز مد الطلب سنة أخرى .